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內容來自sina新聞
京七條邏輯重返兩條腿格局
在不斷地試錯糾錯過程中，北京的房地產調控政策似乎走回瞭原點。
10月23日，北京市出臺瞭廣受關註的"京七條"(《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》)，就在該政策出臺的前一天，國傢統計局剛剛發佈瞭9月份70個大中城市房價指數，北京房地產價格以20.6%的漲幅引領全國。1998年房改課題組組長、保障房建設最早提議人之一孟曉蘇肯定瞭"京七條"中關於增加商品房供應和關註中低收入人群這兩點，"比單純限購已有瞭些正面意義"。
孟曉蘇的看法也是業界主流觀點。在業界看來，自住型商品房帶有濃重的保障性住房色彩。從近年來房地產調控"越調越漲"的局面看，中國房地產業存在的一些深層次問題已經積重難返，調控將勢必走進一個制度修復的過程，回歸到"保障和市場兩條腿走路"的格局。
隻是，與傳統意義上的保障房相比，自住型商品房又從定價模式、銷售對象上明確瞭兩者之間中端與低端市場的價格與客群梯度。隨著今年自住型商品房的強力入市，北京樓市低端有保障、中端有支撐、高端有市場的"三元格局"雛形初現。
自住型商品房半年前已佈局
北京推出自住型商品房政策並非空穴來風，實際上這種房地產市場的"三元"體系邏輯在今年3月底"新國五條"北京細則落地的過程中，就已經初現端倪。
今年上半年，在中央"新國五條"的調控思路下，北京市政府出臺瞭最為嚴厲的落地實施細則。與其他城市單純掛鉤居民收入增長不同，北京在確定今年房價目標時有這樣一句表述："進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。"
此前，在"新國五條"北京實施細則中，這句話並未引起太多關註，但實則暗藏玄機，其正成為北京今後嚴控房價的指導政策。
4月10日，北京市住房和城鄉建設委員會主任楊斌在公開場合表示："(北京)已經出臺政策，加強商品房銷售價格引導。如果開盤的商品房項目報價偏高且不接受指導，將不予核發預售許可證或不給予成交資格備案。"同時他還透露，北京市正在研究自住型及改善型商品住房納入"限價房序列"的管理政策。
一直遮遮掩掩的北京"限價令"正式走到臺前。但對於"限價房序列"的概念，官方卻一直語焉不詳。對此，楊斌的解釋是："限價房序列管理是一個針對商品房的新概念，主要為解決自住、改善性中等收入'夾心層'的住房需求。部分適合'夾心層'的商品房，將納入該管理序列。而什麼樣的人具備購買資格、該類房屋上市需滿足怎樣的條件，具體細則正在研究中，並將很快落地。"
一些當時接近北京市住建委的相關人士向記者解讀，這次北京醞釀"限價房序列"和傳統的限價房存在本質性區別：傳統的限價房針對中低收入傢庭，其屬性是保障房；本次北京市提出瞭一個"新限價房"概念，其實是滿足自住、改善性需求的產權完整的商品房，主要針對的是中等收入傢庭。
直至10月23日，"京七條"出臺，從上半年開始一直在"限價房序列"中若隱若現的自住型商品住房概念逐漸清晰。
"說到底還是之前北京調控政策的延續，針對中端市場施行政策性支持，從供給、需求的層面來影響市場、進而影響房價。"北京市房協秘書長陳志在接受媒體采訪時表示，這種針對中端市場的調控政策是值得支持的，200萬元一套左右的中低價位產品，市場占有比例近年來一直是20%左右，而此類產品的價格卻在近兩年來快速上漲。"得先有瞭解決中端市場的政策，相應的中端需求才會轉向自住商品房的領域，從而緩解目前供需不平衡的格局。"
"類保障房"平抑房價
北京市花瞭半年多醞釀出臺自住型商品房的創新概念，同時也在"京七條"的指導意見中明確瞭這種橫空出世的自住型商品房在供應、銷售等過程中的諸多限定。如，銷售價格低於周邊價格的30%；5年內不得轉讓，5年後上市交易增值收益的30%須上繳；凡符合購房資格的人士均可申請等。同時提出，自住型商品住房的用地可由企業通過"限房價、競地價"等出讓方式競得。
雖然表述上仍稱為"商品房"，但卻以保障房的某些方式來管控，這在業界看來，自住型商品房實則與此前推行的經濟適用房、限價房區別不大，都是面向特定群體的具有政策保障性質的商品房。在定價和退出機制上，自住型商品房甚至像是限價房的翻版。
知名財經評論人士葉檀即認為，自住型商品房是"類保障型商品房"，它與廉租房不同，可以視為升級版的經濟適用房。
"在短期內供需不平衡的局面難以打破的情況下，'京七條'的出臺意圖很明顯--通過低於市場價格30%左右的2萬套自住型、改善型商品住房的入市，迅速拉低整體銷售均價，使得房價較去年呈現出平穩上升的局面。此外，自住型商品住房的入市將有助於緩解購房者對房價上漲的預期。"世聯地產研究部相關負責人認為。
而萬泰銀行二胎利率從往年的市場情況看，加大保障性住房的供應，對緩解供需關系、平抑房價確實頗有成效。
"從北京市場以往庫存與市場關系來看，庫存在8萬套供求左右時是個均衡點，而前一段時間已經到瞭6萬套。北京市政府今年將推出2萬套自住型商品住房供應市場，這也意味著庫存有望回到8萬套供求均衡點，通過調節供需的方式來平抑房價。"陳志說。
而根據亞豪機構的統計數據顯示，目前每年北京商品住宅的成交量在10萬～11萬套之間，如果明年能夠實現5萬套的自住型商品住房供應，就將占到市場總供應量的40%～50%。按照這個比例，自住型商品房的購買對象基本已經可以涵蓋目前購房市場的主力"剛需"客群。
公租房供應進度或微調
"京七條"的意圖躍然紙上，但據業界分析更深層次的影響是，保障性住房體系或將由此產生微調。
近日，北京某開發商向記者透露，在最近"京七條"自住型商品房政策出臺前不久，該開發商曾向所在的區相關部門上報瞭其利用自有用地建設公租房項目的申請，在區相關部門向市住房保障辦提交後，得到的答復是：2011年發佈的《北京市人民政府關於加強本市公共租賃住房建設和管理的通知》文件中，部分有關政策條款或將在年底前廢止，減少這類項目的審批，推出並加大自住型商品房的供應。
對此答復，上述開發商認為，之所以減少公租房項目的審批，首先可能公租房的供應量已達到一個目標，而當前的房價地價上漲過快則是亟待解決的問題，因此現階段提出大量供應自住型商品房是為瞭緩解當前供求矛盾。
"據我所知道的情況是，北京市有這樣的想法，公租房的建設速度會暫緩，調整公租房每年在市場上所占比例，將自住型商品房納入到保障房體系，類似於限價房與經適房。"亞太城市房地產研究院院長謝逸楓對記者表示。
"從全國調控的格局來看，一線城市是供需最不平衡的地方，尤其是北京，且北京由於來自外地真實需求眾多，因此需求層次差異化明顯。"世聯地產上述人士表示，隨著未來自住型商品住宅的加大供應，預計北京未來將逐步走向新加坡式的房地產市場，即以公屋為主，私有住宅為輔。
該人士同時認為，自住型商品住房本質上也是一種經濟適用房，由於受益群眾廣，在實際分配操作中是否有尋租等現象值得關註。另外允許企事業單位和相關機構自主開發建設自住型商品住房，衍生出來的權力分房可能使得真正需要的"夾心群體"受益有限。"此外，5年後入市轉讓則面臨著周邊地段、同品質的住房價格難以界定的情況。因此新政在後期如何杜絕尋租現象，加大分配環節的透明性等方面仍需進一步完善。"
"總體來說，自住型商品房與市場需求、房價兇猛上漲、政府用地指標完成、調控思路有關。但是有一個特點，這種住房保障類型都是短期的，今後的住房保障可能會有更多類型的住房保障體系出現。目的就是短期內緩和階段性出現的問題。"謝逸楓表示，長期來看，政府還是應該把住房體系的完善，作為市場調控的長效機制。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-04/09532479395.shtml
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